Gespeichert von RA Alexander Zehe am

Mandanten kauften im Jahr 1995 von der ABG Frankfurt als Bauträger ein Reihenhaus. Jahre später zeigten sich massive Feuchtigkeitsschäden. Der Bauträger berief sich auf einen geschlossenen Abgeltungsvertrag sowie auf Verjährung, und verweigerte die Zahlung von Schadenersatz. Das Oberlandesgericht Frankfurt sah es anders, und erachtete eine von den Mandanten erklärte Anfechtung des Abgeltungsvertrages wegen arglistiger Täuschung als wirksam. So erhalten die Mandanten nach jahrelangem Rechtsstreit nun über 70 000 EUR Schadenersatz.

Der Fall

Meine Mandanten (Käufer) hatten im Jahre 1995 in einer neu angelegten Reihenhaussiedlung von der ABG Frankfurt als Bauträger ein neues Reihenhaus erworben. Schon bald nach der Übergabe waren an zahlreichen der neu errichteten Häuser, so auch am Haus meiner Mandanten, Feuchtigkeitsschäden aufgetreten, die vom Bauträger zunächst wiederholt zum Teil umfangreich nachgebessert wurden. Als sich im Jahr 2005 in der Fassade des Hauses erneut Risse zeigten, legte der Bauträger das Gutachten eines renommierten Sachverständigen vor, in dem dieser behauptete, zur Beseitigung der Mängel seien lediglich geringfügige Fassadenarbeiten notwendig, die ohne weiteres im Rahmen des nächsten Fassadenanstrichs ausgeführt werden könnten. Die dazu erforderlichen Mängelbeseitigungskosten schätzte der Sachverständige auf 800 EUR. Auf dieser Grundlage ließen sich die Mandanten nach weiteren Verhandlungen auf den Abschluss einer Vereinbarung ein, in der sie gegen eine Zahlung von 1 900 EUR auf weitere Ansprüche wegen Mängeln abschließend und endgültig verzichteten.

Im Jahr 2007 mussten sie allerdings feststellen, dass die Schäden an ihrem Haus sehr viel umfangreicher waren, als in dem Sachverständigengutachten dargestellt, und die Mängelbeseitigungskosten den vom Sachverständigen ermittelten Betrag vermutlich um rund das Hundertfache übersteigen würden. In der Folge brachten sie außerdem in Erfahrung, dass der Bauträger mit Eigentümern eines benachbarten, in gleicher Weise errichteten Reihenhauses wegen ähnlicher Feuchtigkeitsschäden bereits Jahre zuvor einen Rechtsstreit geführt hatte, in dem durch einen anderen Sachverständigen massive Ausführungsmängel mit einem geschätzten Beseitigungsaufwand von 50 000 EUR festgestellt worden waren, die sich auf das Haus der Mandanten übertragen ließen. Obwohl der Bauträger dies wusste, verschwieg er den Käufern gegenüber die Existenz dieses Gutachtens und der darin enthaltenen Feststellungen, und legte stattdessen das zuvor zitierte neue Gutachten vor, das lediglich geringfügige Mängel behauptete.

Die Mandanten ließen daraufhin die von ihnen unterschriebene Vereinbarung, mit der sie auf weitere Ansprüche wegen Mängeln verzichtet hatten, wegen arglistiger Täuschung anfechten. In einem anschließend vor dem Landgericht Frankfurt eingeleiteten selbständigen Beweisverfahren stellte ein Sachverständiger massive Mängel infolge Feuchtigkeitseinwirkung fest und schätzte deren Beseitigungskosten auf 100 000 EUR.

Da der Bauträger nach wie vor jegliche Schadensersatzleistung verweigerte, erhoben die Mandanten Klage vor dem Landgericht Frankfurt am Main auf Vorschusszahlung in Höhe der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten von 100 000 EUR. Das Gericht wies die dagegen erhobenen Behauptungen der Beklagten jedoch als unbegründet zurück und gab der Klage in vollem Umfang statt.

Gegen das Urteil legte die Beklagte Berufung bei dem zuständigen Oberlandesgericht Frankfurt am Main ein.

Die Entscheidung

Nach eingehender rechtlicher Würdigung und der vernehmung von Zeugen folgte das Berufungsgericht der für die Kläger vorgetragenen Rechtsansicht und kam zu dem Schluss, dass der von den Klägern geltend gemachte Schadensersatzanspruch dem Grunde nach berechtigt sei.

Die Beklagte habe die Kläger arglistig getäuscht, indem sie ihnen das Gutachten eines renommierten Sachverständigen vorgelegt habe, das Mängelbeseitigungskosten von ca. 800 EUR auswies, während sie die Existenz eines weiteren Gutachtens zu einem baugleichen Gebäude mit ähnlichen Mängeln, jedoch geschätzten Mängelbeseitigungskosten von rund 50.000 EUR, verschwiegen habe. Auf der Grundlage der im vorgelegten Gutachten genannten  Mängelbeseitigungskosten von ldiglich ca. 800 EUR sei der dann abgeschlossene Abgeltungsvertrag günstig erschienen. Es liegt jedoch auf der Hand, dass die Kläger diesen Abgeltungsvertrag nicht geschlossen hätten, wenn sie Kenntnis von dem weiteren Gutachten mit geschätzten Mängelbeseitigungskosten von 50.000 EUR gehabt hätten.

Auch die Einrede der Verjährung greife im vorliegenden Fall nicht durch, auch wenn die Übergabe des Kaufgegenstandes bereits mehr als zehn Jahre zurück liege. Durch wiederholte, zum Teil umfangreiche Mängelbeseitigungsversuche der Beklagten, die stets die zuletzt gerügten Mängel Betroffen hätten, habe sich die Verjährungsfrist für die Ansprüche aus Sachmängelhaftung wiederholt verlängert. Eine letzte Verlängerung sei schließlich durch die von der Beklagten zu verantwortende arglistige Täuschung eingetreten, sodass zum Zeitpunkt der Anfechtung des Abgeltungsvertrages die Ansprüche noch nicht verjährt gewesen seien. Durch rechtzeitige Einleitung des selbständigen Beweisverfahrens sei die Verjährung der Ansprüche schließlich erneut durch Rechtsverfolgung gehemmt worden.

Bedenken hatte das Berufungsgericht lediglich hinsichtlich der Höhe der geltend gemachten Mängelbeseitigungskosten, da es sich bei den im Rahmen des selbständigen Beweisverfahrens ermittelten Kosten lediglich um eine grobe Schätzung handele, über deren Richtigkeit ggf. ergänzender Beweis erhoben werden müsse.

Vor diesem Hintergrund haben sich die Parteien auf Anregung des Gerichts auf einen Abschluss des Rechtsstreites durch Vergleich geeinigt, in dem sich die Beklagte neben der Zahlung von Schadenersatz in Höhe von 70.000 EUR insbesondere auch zur vollständigen Übernahme der erheblichen Kosten des selbst Beweisverfahrens verpflichtet hat.

(OLG Frankfurt am Main – 7 U 281/13, Vergleich vom 02.11.2016)

Empfehlung vom Rechtsanwalt

Der Fall zeigt, dass selbst in vermeintlich aussichtslosen Fällen Ansprüche wegen Sachmängeln in erheblichem Umfang durchgesetzt werden können, wenn von Anfang an die richtige Strategie verfolgt wird. Im Falle von Streitigkeiten zwischen Bauträger und Käufer empfiehlt sich daher dringend, frühzeitig einen auf Baurecht und Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt einzuschalten, um bestehende Ansprüche in der erforderlichen Weise geltend machen zu können.

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