Die Übergabe/Abnahme und ihre Folgen
Mit der Übergabe des Kaufgegenstandes gehen Nutzungen und Lasten auf den Käufer über, der Käufer erhält also die Verfügungsgewalt und nimmt das Grundstück bzw. die Immobilie in Besitz, und hat für die Lasten aufzukommen.
Mit der Übergabe erfolgt in der Regel auch die Abnahme des Kaufgegenstandes, d. h. der Käufer erkennt den Zustand des Kaufgegenstandes als vertragsgemäß und frei von Mängeln an. Sind zum Zeitpunkt der Abnahme erkennbare Mängel vorhanden, muss der Käufer diese auf jeden Fall rügen, anderenfalls kann er seine Rechte wegen dieser Mängel verlieren, oder deren Durchsetzung kann erheblich erschwert sein.
Ist Gegenstand des Kaufs z. B. eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus, sollte der Käufer vor oder bei der Übergabe daher unbedingt eingehend prüfen, ob der Kaufgegenstand der vertraglichen Vereinbarung entspricht oder irgendwelche Mängel vorhanden sind, die nach dem Kaufvertrag nicht vorhanden sein sollten. Dazu kann es sinnvoll sein, einen Sachverständigen hinzuzuziehen.
Bei Neubauvorhaben erfolgen häufig auch Teilabnahmen: z. B. wird das bezugsfertige Gebäude abgenommen, nicht aber die noch nicht fertiggestellten Außen- oder Gemeinschaftsanlage.
Vorgehen bei Mängeln
Sind zum Zeitpunkt der beabsichtigten Abnahme lediglich geringfügige Mängel vorhanden, muss der Kaufgegenstand trotzdem abgenommen werden, jedoch unter dem ausdrücklichen Vorbehalt der gerügten Mängel. Von dem vereinbarten Kaufpreis kann dann in der Regel ein angemessener Teil (meist das Doppelte der geschätzten Mängelbeseitigungskosten) einbehalten werden, bis die Mängel beseitigt sind.
Sind allerdings erhebliche Mängel vorhanden, insbesondere wenn dadurch der Kaufgegenstand unbenutzbar ist, kann dagegen die Abnahme verweigert werden, bis die Mängel beseitigt sind.
Wichtig: mit der Abnahme beginnt die vertraglich vereinbarte bzw. die gesetzliche Verjährungsfrist für Sachmängel zu laufen, falls die Sachmängelhaftung im Kaufvertrag nicht wirksam ausgeschlossen wurde.
Werden Mängel erst nach der Abnahme entdeckt und waren zuvor nicht offensichtlich, muss der Verkäufer dafür natürlich ebenfalls einstehen. Allerdings muss nun der Käufer beweisen, dass ein Mangel vorliegt und bereits bei der Abnahme vorhanden war, falls der Verkäufer dies bestreitet.
Ausschluss der Sachmängelhaftung / Arglist
Die Haftung des Verkäufers für Sachmängel der verkauften Immobilie kann im Kaufvertrag ausgeschlossen werden, sofern der Verkäufer Verbraucher (kein Unternehmer) ist oder der Kaufgegenstand eine gebrauchte Immobilie ist.
Der vereinbarte Haftungsausschluss kann allerdings unwirksam sein, wenn sich herausstellt, dass der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat, obwohl er den Mangel kannte oder Anhaltspunkte hatte, dass ein Mangel vorhanden ist.
Empfehlung vom Rechtsanwalt
Eine Abnahme des Kaufgegenstandes ohne eingehende Prüfung, ob dieser frei von Mängeln ist, kann äußerst schwerwiegende Folgen nach sich ziehen. Dies gilt ganz besonders für gebrauchte Immobilien, die in der Regel unter Ausschluss der Sachmängelhaftung verkauft werden.
Wenn Sie unsicher sind, ob Sie einen vorhandenen Zustand akzeptieren müssen, bzw. wie Sie sich verhalten sollen, wenn Sie Mängel erkennen, lassen Sie sich frühzeitig beraten! Die Kosten dafür sind gut angelegt, da Ihnen unter Umständen hohe Folgekosten erspart bleiben.