Gültigkeit von Beschlüssen der Eigentümerversammlung
Die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft durch die Wohnungseigentümer erfolgt durch Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung. Die gefassten Beschlüsse sind festzustellen und im Protokoll der Versammlung aufzunehmen.
Die Beschlussfassung unterliegt allerdings zunächst einer Reihe formaler Anforderungen, deren Verletzung einen Beschluss in der Regel bereits anfechtbar machen. Darüber hinaus ist ein Beschluss immer dann anfechtbar, wenn durch ihn in unzulässiger Weise in die Rechte einzelner Eigentümer eingegriffen wird.
Dass ein Beschluss anfechtbar ist, bedeutet allerdings nicht, dass der Beschluss dadurch ungültig wird. Vielmehr gelten auch anfechtbare Beschlüsse so lange als gültig, bis durch ein rechtskräftiges Urteil des zuständigen Gerichts ihre Unwirksamkeit festgestellt worden ist. Dies regelt § 23 Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
Anfechtung durch Klageerhebung – Anfechtungsfrist
Will ein Eigentümer die Ungültigkeit eines Beschlusses herbeiführen, so muss er gegen den Beschluss gem. § 46 WEG Anfechtungsklage bei dem zuständigen Gericht erheben.
Wichtig ist dabei unbedingt die Beachtung der Anfechtungsfrist. Sie beträgt einen Monat, beginnend mit dem Tag der Beschlussfassung. Fand eine Eigentümerversammlung z. B. am 15. Mai eines Jahres statt, so muss die Anfechtungsklage gegen einen dort gefassten Beschluss spätestens am 15. Juni beim zuständigen Gericht eingehen. Auf eine Teilnahme an der Versammmlung kommt es dabei ebensowenig an wie auf den Zugang des Protokolls.
Erforderlich ist außerdem eine Begründung der Anfechtungsklage, die nachfolgend mit einer Frist von zwei Monaten nach der Beschlussfassung erfolgen muss.
Sonderfall Nichtigkeit
Die Anfechtung ist ausnahmsweise dann nicht erforderlich, wenn ein Beschluss von vorneherein nichtig ist. Dies ist gem. § 23 Abs. 4 WEG dann der Fall, wenn der Beschluss gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann.
Oft ist allerdings zunächst unklar, ob tatsächlich eine Nichtigkeit vorliegt. In solchen Fällen sollte sicherheitshalber stets Anfechtungsklage erhoben werden.
Empfehlung vom Rechtsanwalt
Grundsätzlich ist die Erhebung einer Anfechtungsklage vor dem Amtsgericht auch ohne Einschaltung eines Rechtsanwaltes möglich. Allerdings sind bereits die richtige Bezeichnung der beklagten Partei wie auch die die zutreffende Formulierung des Klageantrages nicht ohne Schwierigkeit, dies gilt erst recht für die Klagebegründung.
Sofern die Beschlussfassung einer Eigentümerversammlung angegriffen werden soll, empfiehlt es sich daher dringend, möglichst unmittelbar nach der Eigentümerversammlung einen im Wohnungseigentumsrecht spezialisierten Rechtsanwalt zu konsultieren, damit ausreichend Zeit für eine rechtliche Prüfung, ggf. erforderliche Nachforschungen und die eigentliche Klageerhebung bleiben.