Mieterhöhung nur unter engen Voraussetzungen
Die Rentabilität eines Mietobjektes hängt von der Höhe der Miete ab. Entsprechend ist der Vermieter daran interessiert, von Zeit zu Zeit die Miete erhöhen zu können. Möglich ist dies allerdings nur unter engen Voraussetzungen, die sich zudem danach unterscheiden, ob es sich um einen Mietvertrag über Wohnräume oder über Gewerberäume handelt.
Mieterhöhung bei Wohnräumen
Staffelmietvertrag
Eine Erhöhung der Wohnraummiete ist zunächst möglich, wenn der Mietvertrag eine Staffelmietvereinbarung enthält. Rechtliche Grundlage ist § 557a BGB.
Soll die Vereinbarung wirksam sein, muss sie in jedem Fall schriftlich geschlossen werden. Außerdem muss die jeweilige neue Miete oder die jeweilige Erhöhung als Geldbetrag ausgewiesen sein, und ab wann sie zu zahlen ist. Zwischen den einzelnen Erhöhungen muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben.
Während der Laufzeit der Staffelvereinbarung sind weitere Mieterhöhungen nicht möglich. Dafür kann das Kündigungsrecht des Mieters einseitig ausgeschlossen werden, allerdings lediglich für einen Zeitraum von maximal vier Jahren. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung kann hingegen niemals ausgeschlossen werden.
Auch für einen bereits bestehenden Mietvertrag kann eine Staffelmietvereinbarung nachträgich geschlossen werden. Falls sich eine geschlossene Staffelmietvereinbarung als unwirksam herausstellen sollte, wird dadurch der Bestand des eigentlichen Mietvertrages nicht berührt.
Indexmietvertrag
Eine weitere Möglichkeit der geplanten Mieterhöhung ist die Vereinbarung einer sogenannten Indexmiete nach § 558 BGB, d. h. die Höhe der Miete richtet sich nach dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland.
Die Vereinbarung muss schriftlich abgeschlossen werden. Anders als bei der Staffelmiete tritt die Erhöhung jedoch nicht automatisch ein. Vielmehr muss der Vermieter die Erhöhung durch eine Erklärung in Textform geltend machen und dabei sowohl die eingetretene Änderung des Preisindex als auch den Betrag der Erhöhung oder der zukünftig zu zahlenden Miete angeben.
Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete
Ist im Wohnraum-Mietvertrag keine andere Anpassung der Miete vereinbart, besteht für den Vermieter die Möglichkeit, eine Erhöhung der Miete bis zur sogenannten ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen. Gesetzliche Grundlage dafür sind die §§ 558 ff. BGB.
Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach Wirksamwerden der letzten Mieterhöhung gestellt werden, die Anpassung selbst darf erst wirksam werden, wenn die Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert ist. Mieterhöhungen, die auf Grund von Modernisierung (§ 559 BGB) oder Erhöhung der Betriebskosten (§ 560 BGB) erfolgt sind, bleiben allerdings unberücksichtigt.
Maßstab für die zulässige Höhe sind die Mieten, die für vergleichbare Wohnungen in derselben oder einer vergleichbaren Gemeinde innerhalb der vergangenen 6 Jahre vereinbart worden sind. Zu beachten ist außerdem eine Kappungsgrenze, nach der sich die Miete innerhalb von 3 Jahren um nicht mehr als 20% erhöhen darf. Die jeweilige Landesregierung kann die Kappungsgrenze auf 15% herabsetzen; in Hessen gilt die Kappungsgrenze von 15% derzeit in 31 Städten und Gemeinden, und zwar in Bad Homburg vor der Höhe, Bad Soden am Taunus, Bad Vilbel, Bischofsheim, Darmstadt, Dreieich, Egelsbach, Eschborn, Flörsheim am Main, Frankfurt am Main, Ginsheim-Gustavsburg, Griesheim, Hattersheim am Main, Heusenstamm, Hofheim am Taunus, Kassel, Kelkheim (Taunus), Kelsterbach, Kiedrich, Langen (Hessen), Marburg, Mörfelden-Walldorf, Nauheim, Nidderau, Obertshausen, Oberursel (Taunus), Offenbach am Main, Raunheim, Schwalbach am Taunus, Weiterstadt und Wiesbaden.
Das Mieterhöhungsverlangen ist dem Mieter in Textform mitzuteilen und zu begründen. Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d), eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e), ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, entsprechende Mieten für mindestens 3 einzelne vergleichbare Wohnungen.
Falls der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, muss die Miete frühestens mit Beginn des dritten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens gezahlt werden (Bsp.: Zugang im Mai, erhöhte Miete zu zahlen ab August). Hat der Mieter bis dahin der Mieterhöhung nicht zugestimmt, kann der Vermieter innerhalb weiterer drei Monate auf Zustimmung klagen (§ 558a BGB).
Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unzulässig und unwirksam.
Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen
Führt der Vermieter an der Mietwohnung gesetzlich definierte Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b BGB) durch, kann er ebenfalls eine Erhöhung der Miete verlangen.
Zulässig ist eine Erhöhung der Jahresmiete um 8% der (ggf. anteilig) aufgewendeten Kosten für die Modernisierung. Zu beachten ist eine Kappungsgrenze für Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen von 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von 6 Jahren (bzw. 2 Euro, falls die monatliche Miethöhe vor der Mieterhöhung weniger als 7 Euro pro Quadratmeter beträgt).
Voraussetzung für eine Erhöhung ist, dass der Vermieter dem Mieter die Modernisierungsmaßnahme hinsichtlich Art, voraussichtlichem Umfang, Beginn und Dauer in gesetzlicher vorgesehener Form (§ 555c BGB) spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform angekündigt und dabei auch den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung und die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten mitgeteilt hat.
Die Mieterhöhung nach § 559 selbst ist dem Mieter in Textform mitzuteilen, dabei ist die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten zu berechnen und zu erläutern.
Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung. Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn der Vermieter dem Mieter die Modernisierungsmaßnahme nicht vorschriftsgemäß angekündigt hat oder die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.
Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unzulässig und unwirksam.
Mieterhöhung wegen Veränderungen der Betriebskosten
Wurde im Mietvertrag für die Betriebskosten eine Pauschale vereinbart, kann der Vermieter Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umlegen, wenn dies im Mietvertrag entsprehend vereinbart ist. Die Erklärung ist allerdings nur wirksam, wenn sie den Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert.
Der Mieter schuldet seinen Anteil an der Umlage mit Beginn des übernächsten Monats seit Empfang der Erklärung. Haben sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht, wirkt die Erklärung des Vermieters auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten zurück, maximal jedoch auf den Beginn des vorangegangenen Kalenderjahres, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.
Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend zu verringern. Der Vermieter muss die ERmäßigung dem Mieter umgehend mitteilen.
Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, über die der Vermieter abzurechnen hat, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.
Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unzulässig und unwirksam.
Der Rat vom Rechtsanwalt
Insbesondere im Wohnraummietrecht gibt das Thema Mieterhöhung in vielfältiger Weise Anlass zu Streit zwischen Vermieter und Mieter. Stellt sich erst im Rahmen eines Rechtsstreits für den Vermieter heraus, dass sein Mieterhöhungsverlangen (oft aus formalen Gründen) unwirksam war, oder muss stattdessen der Mieter erfahren, dass er der Mieterhöhung hätte zustimmen müssen, dann kommen neben dem wirtschaftlichen Verlust auf die unterliegende Partei auch noch die oft erheblichen Kosten des Rechtsstreits hinzu. Ein Risiko, das durch frühzeitige Beratung oft vermieden werden kann.