Der Mietvertrag für Gewerbe
Der Abschluss eines Mietvertrages über Gewerberäume oder Gewerbegrundstücke kann grundsätzich formlos (auch mündlich) erfolgen. Sinnvollerweise wird der Gewerbe-Mietvertrag jedoch regelmäßig schriftlich geschlossen.
Der Gestaltung des Gewerbe-Mietvertrages sind dabei kaum Grenzen gesetzt, Regelungen des Mietvertrages gehen gesetzlichen Regelungen grundsätzlich vor, auch wenn sie sich im Nachhinein als sehr nachteilig herausstellen. Insbesondere finden Schutzvorschriften des Wohnraummietrechtes hier keine Anwendung.
Um so entscheidender ist die optimale Gestaltung des Mietvertrages, damit Sie später vor bösen Überraschungen geschützt sind. Und um so wichtiger ist fachlich fundierte Beratung, damit der Mietvertrag Ihren vielfältigen Anforderungen bestmöglich gerecht wird und keine Fallstricke enthält, die Sie später teuer zu stehen kommen.
Ich prüfe gerne einen Ihnen vorliegenden Vertragsentwurf und achte darauf, ob die darin enthaltenen Bedingungen zulässig sind bzw. wie ihre Wirksamkeit herbeigeführt werden kann. Beabsichtigen Sie den Abschluss eines Mietvertrages, haben aber noch keinen Vertrag, entwerfen ich für Sie gerne einen Vertrag, der die Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter optimal wiedergibt.
Beendigung eines Gewerbe-Mietvertrages
Die Beendigung des Gewerbe-Mietvertrages hängt von der Vertragsform ab. Ist der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen, so endet er nach Kündigung durch Vermieter oder Mieter. Zu beachten sind dabei Kündigungsfristen, die entweder im Mietvertrag geregelt sind oder sich aus dem Gesetz ergeben.
Ist der Mietvertrag dagegen für eine bestimmte Zeit geschlossen, endet er grundsätzlich mit Ablauf dieser Zeit, ohne dass es irgendeiner Handlung der Parteien bedarf.
Davon zu unterscheiden ist der Gewerbe-Mietvertrag mit Verlängerungsklausel: Der Mietvertrag wird zwar für eine bestimmte Zeit geschlossen, verlängert sich danach jedoch um die im Mietvertrag genannte Zeit (meist ein oder mehrere Jahre), falls nicht Mieter oder Vermieter der Verlängerung innerhalb der im Mietvertrag festgelegten Frist widersprechen, also faktisch den Mietvertrag kündigen.
Ein Sonderfall schließlich ist ein im Gewerbe-Mietvertrag eingeräumtes Optionsrecht: Der Mietvertrag wird für eine bestimmte Zeit geschlossen, nach deren Ablauf er endet. Dem Mieter wird jedoch im Mietvertrag die Möglichkeit eingeräumt, durch einseitige Erklärung bis zu einer bestimmten Frist vom Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen, wobei die Konditionen der Verlängerung üblicherweise bereits im Mietvertrag geregelt sind.
Außerordentliche Kündigung
Von der (ordentlichen) Kündigung zu unterscheiden ist die außerordentliche Kündigung, die bei erheblichen Störungen des Mietverhältnisses in Betracht kommt (z. B. wiederholte Nichtzahlung der Miete, Nichtnutzbarkeit der Mietsache). Die Gründe, die eine außerordentliche Kündigung für Vermieter oder Mieter rechtfertigen, können im Gewerbe-Mietvertrag festgelegt werden, im Übrigen ergeben sie sich aus dem Gesetz. Maßstab ist regelmäßig, dass dem außerordentlich kündigenden Vertragspartner die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist.
Die Kündigung erfolgt grundsätzlich fristlos, im Einzelfall kann jedoch eine Kündigungsfrist einzuhalten sein. Außerdem müssen die Gründe, aus denen die außerordentliche Kündigung erfolgt, bei der Kündigung angeben werden.
Zu beachten ist außerdem, dass eine außerordentliche Kündigung regelmäßig Schadenersatzansprüche nach sich zieht. Der außerordentlich gekündigte Mieter z. B. muss bis zum Ende der regulären Vertragslaufzeit weiter Miete zahlen, falls nicht vorher ein neuer Mieter gefunden wird.
Fallstrick stillschweigende Verlängerung
Eine Besonderheit hat der Gesetzgeber für diejenigen Fälle geschaffen, in denen der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsache weiter gebraucht.
Der Mietvertrag verlängert sich dann auf unbestimmte Zeit, wenn nicht Vermieter oder Mieter dem jeweils anderen erklären, dass sie der Verlängerung widersprechen. Die Erklärung muss dem anderen Vertragspartner binnen zwei Wochen zugehen. Für den Mieter beginnt die Frist mit der Fortsetzung des Gebrauchs, für den Vermieter mit dem Zeitpunkt, in dem er von der Forsetzung Kenntnis erlangt.