Vertragsfreiheit im Gewerbemietrecht
Das Gewerbemietrecht kennt im Gegensatz zum Wohnraummietrecht keine gesetzlichen Bestimmungen, welche die Höhe der Miete bzw. deren Erhöhung regeln. De Höhe der Miete und die Möglichkeiten einer Mietanpassung richten sich daher ausschließlich nach dem Mietvertrag, den die Vertragsparteien individuell und frei gestalten können.
Dies gilt auch für mögliche Mieterhöhungen: möchte der Vermieter sich bei einem langfristigen Mietverhältnis gegen eine Geldentwertung absichern, muss bereits der Mietvertrag eine Möglichkeit zur Mietanpassung vorsehen.
Voraussetzungen für eine Mieterhöhung im Gewerbemietrecht
Aufgrund der Vertragsfreiheit ist eine Mieterhöhung nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich:
- Die Parteien haben im Mietvertrag einen Erhöhungs- bzw. Änderungsvorbehalt vereinbart,
- die Parteien haben im Mietvertrag Mietanpassungsklauseln (z. B. eine Staffelmiete oder Indexmiete) vereinbart, durch die sich die Miete automatisch erhöht,
- die Parteien einigen sich auf eine Änderung des bestehenden Mietvertrages und vereinbaren eine Mieterhöhung,
- der Vermieter spricht eine Änderungskündigung des bestehenden Mietvertrages aus.
Vertragliche Mietanpassungsklauseln
Die einfachste und sicherste Möglichkeit, bei einem langfristig bestehenden Gewerbemietvertrag die Miete anpassen zu können, ist eine Mietanpassungsklausel bereits im Mievertrag. Dazu bestehen verschiedene Optionen.
Staffelmietvereinbarungen
Mit einer Staffelmiete wird bereits im Mietvertrag festgelegt, welche Miete für welchen Mietzeitraum geschuldet ist bzw. um welche rpozentualen Beträge oder festbeträge sich die Miete jeweils erhöht
Die Staffelmiete hat gerade im Gewerbemietrecht erhebliche Bedeutung, da die im Wohnraummietrecht für eine Staffelmietvereinbarung geltenden Einschränkungen des § 557a BGB zu Gunsten des Wohnraummieters im gewerblichen Bereich nicht gelten. Vermieter und Mieter haben daher bei der Vereinbarung einer Staffelmiete viele Möglichkeiten, ohne eine Unwirksamkeit der Vereinbarung fürchten zu müssen.
Umsatzmiete
Soll der Vermieter an der wirtschaftlichen Entwicklung des Mieters teilhaben, kommt die Vereinbarung einer Umsatzmiete in Betracht. Bei steigendem Umsatz des Mieters steigt die Miete, bei sinkendem Umsatz sinkt die Miete.
Bezugsgröße ist in der Regel der Jahresumsatz, wobei im Detail definiert werden kann, welche Erträge dem Jahresumsatz zugerechnet werden. Um ein allzu starkes Absinken der Miete zu vermieden, kann die Umsatzmiete mit einer Mindestmiete vereinbart werden, die in jedem Fall unabhängig vom Umsatz zu zahlen ist.
Wertsicherungsklauseln (Preisklauseln)
Neben Staffelmietvereinbarungen sind insbesondere Wertsicherungsklauseln verbreitet, die dazu dienen, den Vermieter an der Entwicklung einer bestimmten Vergleichsgröße teilhaben zu lassen. Auch im Rahmen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) sind derartige Anpassungsklauseln grundsätzlich nicht überraschend und daher unter bestimmten Voraussetzungen wirksam.
Unterschieden wird zwischen echten und unechten Preisanpassungsklauseln, die Regelungen dazu finde sich im Gesetz über das Verbot der Verwendung von Preisklauseln bei der Bestimmung von Geldschulden (PrKG).
Unechte Preisklauseln (Beispiel: „Verändert sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex um 5 Prozent, soll die Angemessenheit der Miete überprüft und die Miethöhe neu vereinbart werden.“) führen nicht automatisch zu einer Anpassung der Miete, dazu ist vielmehr eine weitere Handlung der Vertragsparteien erforderlich. Unechte Preisklauseln sind grundsätzlich zulässig und wirksam.
Echte Preisklauseln (Beispiel: „Verändert sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex um 5 Prozent, verändert sich entsprechend automatisch die Miete um 5 Prozent.“) sind dagegen nur ausnahmsweise zulässig, nämlich wenn
- die Mietänderung durch die Änderung eines vom Statistischem Bundesamt oder einem Statistischem Landesamt ermittelten Preisindex für die Gesamtlebenshaltung oder eines vom Statistischem Amt der Europäischen Gemeinschaft ermittelten Verbraucherpreisindex bestimmt wird, und
- der Vermieter für die Dauer von mindestens zehn Jahren auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet oder der Mietvertrag auf mindestens zehn Jahre abgeschlossen wurde oder der Mieter das Recht hat, die Vertragsdauer auf mindestens zehn Jahre zu verlängern, und
- weder Mieter noch Vermieter durch die Indexklausel unangemessen benachteiligt werden.
Empfehlung vom Rechtsanwalt
Gewerbliche Mietverträge werden oft langjährig geschlossen. Eine gesetzliche Regelung, die dem Vermieter im bestehenden Mietverhältnis eine Mietanpassung ermöglichen würde, existiert jedoch nicht.
Um so bedeutsamer ist daher die wirksame Vereinbarung einer Mieterhöhung oder einer Möglichkeit zur Mietanpassung bereits im Mietvertrag. Schon aus diesem Grunde ist daher dringend zu empfehlen, bei der Erstellung des Mietvertrages einen im Mietrecht spezialisierten Anwalt hinzuzuziehen.