Den Mietvertrag kündigen – aber richtig

Ist der Mietvertrag nicht für eine bestimmte Zeit geschlossen, nach der er automatisch endet, müssen Vermieter oder Mieter den Mietvertrag kündigen, wenn das Mietverhältnis beendet werden soll.

Im Mietrecht sind dabei allerdings ein paar Besonderheiten zu beachten – die sich zudem je nach Vertragsart unterscheiden.

Kündigungsfrist

Grundsätzlich ist bei jeder Kündigung eine Kündigungsfrist zu beachten, innerhalb der die Kündigung erfolgen muss. Welche Frist im Einzelfall gilt, hängt von der Art des Vertrages, ggf. dessen Inhalt und davon ab, ob Vermieter oder Mieter kündigen.

Wichtig ist, dass die Kündigung innerhalb der jeweiligen Frist beim Empfänger zugeht, d. h. der Empfänger muss unter normalen Umständen die Möglichkeit haben, von der Kündigung Kenntnis zu erlangen.

Möchte z. B. der Mieter einer Wohnung den Mietvertrag kündigen, muss die Kündigung spätestens am dritten Werkttag des aktuellen Monats dem Vermieter zugehen, wenn sie am Ende des übernächsten Monats wirksam werden soll.

Achtung: eine Kündigung, die am Tag des Fristablaufs kurz vor Mitternacht in den Briefkasten des Empfängers eingeworfen wird, ist nicht mehr fristgerecht, weil mehr nicht damit gerechnet werden kann, dass der Empfänger seinen Briefkasten noch am gleichen Tag leert.

Eine Besonderheit stellt die außerordentliche fristlose Kündigung dar: liegt ein Grund vor, der eine außerordentliche fristlose Kündigung rechtfertigt, kann die Kündigung zu jedem Zeitpunkt, also auch sofort und fristlos erfolgen

Form der Kündigung

Die Kündigung Wohnraum-Mietverträgen muss nach den gesetzlichen Bestimmungen immer schriftlich erfolgen.

Für gewerbliche Mietverträge hingegen bestehen nach dem Gesetz keine Formvorschriften für eine Kündigung. Allerdings wird im Mietvertrag regelmäßig vereinbart, dass die Kündigung ebenfalls schriftlich zu erfolgen hat.

Schriftliche Kündigung bedeutet, dass das Kündigungsschreiben dem Empfänger im Original zugehen und von allen Vertragspartnern eigenhändig unterschrieben sein muss, die den Vertrag kündigen wollen. Die Übersendung einer Kopie, eines Telefax oder einer E-Mail ist dagegen nicht ausreichend und daher wirkungslos.

Im Regelfall nicht erforderlich ist dagegen, die Kündigung zu begründen, ein Kündigungsgrund muss nicht angegeben werden. Besonderheiten gelten jedoch bei der Kündigung von Wohnraum durch den Vermieter und bei der außerordentlichen Kündigung.

Besonderheiten für die Kündigung von Wohnraum

Bei der Kündigung von Wohnraum sind insbesondere bei einer Kündigung durch den Vermieter einige Besonderheiten zu beachten, wenn eine Kündigung wirksam werden soll.

Dies beginnt mit der bereits erwähnten Schriftform. Darüber hinaus gelten für den Vermieter längere Kündigungsfristen von 6 oder 9 Monaten, wenn das Mietverhältnis zum Zeitpunkt der Kündigung bereits 5 bzw. 8 Jahre oder länger besteht. Der Mieter kann grundsätzlich mit einer Frist von 3 Monaten kündigen, der Vermieter nur, wenn das Mietverhältnis weniger als 5 Jahre besteht.

Eine Kündigung des Vermieters ist allerdings nur aus besonderen Gründen - wie z. B. dem Eigenbedarf - zulässig. Die Gründe, aus denen der Vermieter kündigt, muss er im Kündigungschreiben unbedingt angeben. Eine unzureichende Begründung führt von vorneherein zur Unwirksamkeit der Kündigung, auch ein Nachschieben oder Ersetzen von Kündigungsgründen kann daran nichts ändern.