Der Wohnungseigentümer als Teil der Eigentümergemeinschaft
Als Eigentümer kann man mit seinem Eigentum grundsätzlich tun und lassen, was man will. Für Wohnungseigentümer gilt dies jedoch nur eingeschränkt, denn als Wohnungseigentümer ist man Teil einer Eigentümergemeinschaft, deren Miteigentümer nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten haben. Die Vorstellungen darüber, was dies im Einzelnen bedeutet, gehen unter den Miteigentümern oft weit auseinander.
Wohnungseigentum bedeutet rechtlich Miteigentum an einem Grundstück, verbunden mit besonderen Rechten an einzelnen Teilen eines Gebäudes (Sondereigentum) bzw. einem Grundstücksteil (Sondernutzungsrecht). Die rechtliche Grundlage der Wohnungseigentümergemeinschaft bildet das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in Verbindung mit der jeweiligen Teilungserklärung, in der neben der Bestimmung der Miteigentumsanteile, Aufteilung des Sondereigentums und Zuweisung etwaiger Sondernutzungsrechte auch die rechtlichen Beziehungen der Miteigentümer untereinander geregelt werden.
Die in der Teilungserklärung niedergelegte Aufteilung ist Grundlage für die Eintragungen der jeweiligen Miteigentümer im sogenannten Wohnungsgrundbuch.
Sondereigentum
Sondereigentum ist der Teil des Miteigentums, über den der einzelne Miteigentümer weitgehend frei verfügen kann. Sondereigentum können ausschließlich in sich abgeschlossene Räume sein, also meist die eigentliche Wohnung.
Die Benutzung des Sondereigentums und dessen Ausgestaltung obliegen ausschließlich dem jeweiligen Eigentümer. Alle übrigen Miteigentümer sind davon grundsätzlich ausgeschlossen. Einschränkungen sind aber möglich, wenn durch Ausgestaltung und Benutzung des Sondereigentums das Gemeinschaftseigentum bzw. die übrigen Miteigentümer betroffen werden.
Gemeinschaftseigentum
Unter das Gemeinschaftseigentum fallen alle Teile eines Grundstücks und Gebäudes, die nicht im Sondereigentum stehen. Dies sind neben den Außenflächen eines Grundstücks vor allem auch die gemeinsam genutzten Teile eines Gebäudes wie z. B. Treppenhaus, Keller, Tiefgaragen, Außenwände, usw. Auch die Fenster und das Dach sind regelmäßig Teile des Gemeinschaftseigentums, selbst wenn sie ausschließlich im Bereich eines Sondereigentums liegen.
Sondernutzungsrecht
Ein Sondernutzungsrecht wird oftmals an Teilen eines Grundstücks oder Gebäudes eingeräumt, die nicht Gegenstand von Sondereigentum sein können – darunter fallen z. B. einer bestimmten Wohnung zugeordnete Gartenbereiche, Teile eines Kellers, Stellplätze usw. Die unter ein Sondernutzungsrecht fallenden Flächen blieben Teil des Gemeinschaftseigentums, werden aber einem oder mehren bestimmten Miteigentümern zur ausschließlichen Nutzung zugeordnet.
Empfehlung vom Rechtsanwalt
Obwohl das Wohnungseigentumsgesetz vergleichsweise wenige Paragraphen enthält, ist die rechliche Materie komplex, insbesondere wenn es darum geht, wer unter welchen Umständen welchen Maßnahmen der Gemeinschaft zustimmen muss. Oft ist mangelnde Kenntnis der rechtlichen Gegebenheiten die Ursache für massiven, aber unnötigen Streit unter Miteigentümern und führt nicht selten zu folgenschweren Fehlern, die durch frühzeitige rechtliche Beratung hätten vermieden werden können.
Zögern Sie daher nicht, in Zweifelsfällen rechtlichen Rat bei einem auf Wohnungseigentumsrecht spezialisierten Rechtsanwalt einzuholen.Dies gilt insbesondere dann, wenn bereits Beschlüsse gefasst wurden, die Sie nicht hinnehmen wollen.
Ich berate und vertrete regelmäßig einzelne Miteigentümer, Wohungseigentümergemeinschaften wie auch Verwalter in allen rechtlichen Fragen rund um das Wohnungseigentumsrecht, und zeige frühzeitig Lösungsmöglichkeiten auf, damit unnötiger Streit und Aufwand von vorneherein vermieden werden können.